Северо-Западный федеральный округ | изменить округ
оставить заявку

БЛАГОДАРИМ ВАС ЗА ОБРАЩЕНИЕ!

Логотип OPENDEVELOP.RU

ПОЖАЛУЙСТА ОСТАВЬТЕ СВОИ КООРДИНАТЫ, МЫ СВЯЖЕМСЯ С ВАМИ В БЛИЖАЙШЕЕ ВРЕМЯ

Юристы о главном

Договор ипотечного кредитования: подписание, регистрация, вступление в силу и другие полезности

Ипотечный кредит — один из самых распространённых способов покупки квартиры. Но чтобы не было мучительно больно, договор ипотеки должен быть заключён по всем правилам. Экспертно-аналитическая служба Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей подготовила обзорный материал, посвящённый правильному оформлению ипотечного договора.


Первое: регистрация ипотеки

Ипотечный договор должен в обязательном порядке пройти государственную регистрацию. (Федеральный закон № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть 1 Гражданского кодекса РФ и признании утратившими силу отдельных законодательных актов РФ»)


Дело в том, что ипотека — это ограничение и обременение прав на имущество, а, следовательно, подлежит государственной регистрации. (Пункт 1 статьи 8.1 и пункт 1 статьи 131 ГК РФ, пункт 1 статьи 4 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость; статьи 11, 19 и 20 Закона об ипотеке).


Но если в недавнем прошлом регистрировался именно договор ипотеки (он считался заключенным и вступал в силу исключительно с момента регистрации), то теперь дела обстоят немного иначе. Новое законодательство гласит, что с 1 июля 2014 года регистрируется не ипотечный договор, а сам факт ипотеки.


Второе: форма составления договора

Ипотечный договор должен быть составлен в письменной форме. Но надо сказать, что современное законодательство не выдвигает каких-то специальных требований к оформлению договора. Это значит, что вы с банком, предоставившим кредит, вольны как вручную подписывать договор, так и использовать электронно-цифровую подпись, факсимиле или любой удобный вам аналог собственноручной подписи. Главное, чтобы эта подпись удостоверяла именно вас.


Да, кстати: договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу именно с момента подписания сторонами.


Третье: порядок регистрации

Порядок государственной регистрации ипотеки остаётся прежним: для этого нужно соответствующее заявление от всех сторон, подписавших договор. Допустимо участие уполномоченного, при наличии нотариально удостоверенной доверенности.

 

Факт обременения недвижимого имущества как следствие ипотеки возникает с момента государственной регистрации, то есть, с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.


Обратите внимание: если в ипотечном договоре речь идёт о нескольких объектах недвижимости, то заявление о государственной регистрации ипотеки представляются на каждый объект отдельно. В реестре, соответственно, делается отдельная регистрационная запись на каждый объект.


Четвёртое: уплата государственной пошлины

Пришло время коснуться этой острой темы, с которой, в силу изменений в законодательстве, возникли определенные сложности.


До 1 июля 2014 года, когда регистрировался договор об ипотеке, а не сама ипотека, при государственной регистрации совершалось одно юридически значимое действие, не зависящее от количества объектов недвижимого имущества. Таким образом, раньше, регистрируя договор, предметом которого являлось несколько объектов недвижимого имущества, вы оплачивали одну государственную пошлину в соответствующем размере (для физических лиц — 1 000 рублей, для юридических лиц — 4 000 рублей).


С 1 июля 2014 года всё изменилось. Теперь размер государственной пошлины для физических лиц увеличился в два раза и составляет 2000 рублей, а для юридических лиц — целых 22 000 рублей! (Подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ).


Но беда не только в увеличении стоимости государственных услуг, а в том, что теперь госпошлина оплачивается отдельно за каждый предмет ипотеки! Иными словами, сколько объектов недвижимости фигурируют в договоре ипотеки — столько раз нужно будет заплатить пошлину.


Пятое: нотариальное удостоверение договора

В прошлом федеральный закон «Об ипотеке» делал нотариальное удостоверение договора обязательным. Сегодня это остаётся на усмотрение сторон.


Однако многие банки настаивают на обязательном нотариальном заверении, и отказываются предоставлять кредит, невзирая на цели и суммы займа.


Единого мнения тут нет. С одной стороны, услуги нотариуса увеличивают ваши расходы, как заёмщика, но с другой — нотариус проверяет правоустанавливающие документы на недвижимость и выявляет нарушения законодательства в договоре, что позволяет вам убедиться в юридической чистоте сделки.


Так что, пользоваться ли услугами нотариуса, выбирать вам.


Шестое: закладная

Федеральный закон «Об ипотеке» содержит пункты, регламентирующие удостоверение ипотечного договора закладной. Закладная — это ценная бумага на имя конкретного человека, удостоверяющая его право залога на обремененное ипотекой жильё и на исполнение обеспеченных ипотекой денежных обязательств.


Для чего нужна закладная? А нужна она для того, чтобы упростить и ускорить процесс оборота недвижимости, содействовать урегулированию трений между должником и кредитором. Так, в случае необходимости банк может продать эту закладную или передать другому банку, который в качестве нового залогодержателя будет получать проценты по ипотеке. Также банк может выпустить ценные бумаги, обеспеченные закладными, и таким образом привлекать средства для ипотечного кредитования на открытом рынке.


Резюме

  • Договор ипотеки должен быть составлен в письменном виде и удостоверен подписью всех сторон, принимающих участие в сделке;
  • Факт ипотеки подлежит обязательной государственной регистрации. Ипотечный договор по новому законодательству не регистрируется;
  • Нотариальное удостоверение сделки проводится лишь по желанию сторон и не является обязательным;
  • Договор может быть удостоверен закладной.

 

Материал подготовлен экспертно-аналитической службой Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей

Отзывы

Напишите Ваш отзыв, и он будет первым!

Поставьте свою оценку