Северо-Западный федеральный округ | изменить округ
оставить заявку

БЛАГОДАРИМ ВАС ЗА ОБРАЩЕНИЕ!

Логотип OPENDEVELOP.RU

ПОЖАЛУЙСТА ОСТАВЬТЕ СВОИ КООРДИНАТЫ, МЫ СВЯЖЕМСЯ С ВАМИ В БЛИЖАЙШЕЕ ВРЕМЯ

Юристы о главном

Форма договора об ипотеке

На настоящий момент обязательными требованиями к форме договора об ипотеки являются его письменная форма, а также государственная регистрация. Что касается последнего, 1 июля 2014 года произошли изменения в Гражданском Кодексе РФ, с принятием Федерального закона от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (Далее – Закон о внесении изменений), в соответствии с которым при заключении договора ипотеки регистрируется только сама ипотека, как обременение недвижимого имущества, но не сам договор. В силу п. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, ограничение прав на имущество и обременение имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Ипотека является ограничением прав на имущество (обременением), которое подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость, ст. ст. 11, 19 - 20 Закона об ипотеке, п. 1 ст. 131 ГК РФ).
В отношении обязательной письменной формы договора законодательством не предусмотрено каких-либо специальных условий, поэтому он может быть составлен, как в виде единого документа, собственноручно подписанного сторонами, так и с использованием факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи.


Как уже говорилось ранее, законодательство претерпело ряд изменений в вопросе регистрации ипотеки. В ФЗ «Об ипотеке» содержится положение, которое гласит, что договор об ипотеке подлежит государственной регистрации и считается заключенным и вступает в силу с момента такой регистрации (п.1,2 ст.10 ФЗ «Об ипотеке»). Данная норма применима только к тем договорам об ипотеке, которые были заключены до 1 июля 2014 и распространяет свое действие только на них. Что же касается договоров об ипотеке, заключенных после указанной даты, то они регулируются иначе. Согласно Закону о внесении изменений: «Правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Федеральном законе от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральном законе от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона» (п.5 ст.3 Закона о внесении изменений).


Соответственно, применяются правила, которые были указаны в начале данного параграфа и государственной регистрации подлежит только сама ипотека, как обременение недвижимого имущества.


С вступлением в силу изменений в законодательство изменился и момент заключения договора об ипотеке, теперь такие договоры считаются заключенными с момента собственно заключения (например, подписания сторонами).


Не смотря на изменения в законодательстве, общий порядок регистрационных действий остался прежним. Порядок обращения в регистрирующий орган урегулирован ст. 16 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость, в которой говорится, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случае, если право возникает на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, нотариус может совершить нотариальное действие по подаче заявления о государственной регистрации права.
Таким образом, заявления о регистрации ипотеки должны исходить от всех сторон сделки, что также установлено ст. 20 ФЗ «Об ипотеке» (указанное требование не относится к нотариусам).


Следует отметить, что ипотека, как обременение недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации в ЕГРП, т.е. внесения записи, которая делается отдельно на каждый предмет ипотеки. Следовательно, если предметом такого договора об ипотеке являются несколько объектов недвижимости, заявления о государственной регистрации ипотеки в силу договора от залогодателя и залогодержателя представляются на каждый  объект отдельно с присвоением отдельной регистрационной записи на каждый объект.


Ввиду вышесказанного, на практике сложилась определенная проблема с уплатой государственной пошлины. До 1 июля 2014 года  при государственной регистрации договора об ипотеке, предметом которой являлись несколько объектов недвижимого имущества, совершалось одно юридически значимое действие, т.е. регистрировался сам договор об ипотеке, который не зависел от количества заложенных в нем объектов недвижимого имущества. Поэтому за государственную регистрацию такого договора об ипотеке уплачивалась государственная пошлина в соответствующем размере, установленном подпунктом 28 п. 1 ст. 333.33 Налогового Кодекса Российской Федерации (Далее – НК РФ), в зависимости от статуса обращающегося лица (физическим лицом — 1 000 рублей, юридическим лицом — 4 000 рублей). С внесением изменений в законодательство с 1 июля 2014 года данная норма не применяется, на ее место приходит другая, а именно, согласно подпункту 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22.1, 23 - 26, 28 - 31, 61 и 80.1 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ государственная пошлина уплачивается физическими лицами в размере 2000 рублей, организациями - в размере 22 000 рублей. Плюс ко всему, госпошлина оплачивается за каждый предмет ипотеки, если их несколько в договоре об ипотеке, и не применяется положение, предусматривающее, что если договор об ипотеке заключен между физическим и юридическим лицами, госпошлина вносится в размере, установленном для граждан.
Таким образом, существенно возросла оплата услуг государству за совершение данных юридических действий.


Ранее ФЗ «Об ипотеке» наряду с обязательной письменной формой договора и регистрацией ипотеки предусматривал обязательное нотариальное удостоверение договора. В настоящее время соблюдение нотариального удостоверения сделки не обязательно, но стороны могут по собственному желанию предусмотреть этот пункт в договоре.


Как показывает практика, наиболее часто данным видом услуг пользуются при оформлении ипотечных кредитов. Дело в том, что некоторые банки настаивают на обязательном нотариальном заверении и без выполнения этого условия не предоставляют заемные средства. При этом, сумма кредита, особенности оформления договора, а также целевой характер займа не играет никакой роли. Данное требование связано исключительно с политикой банка. С одной стороны, такой подход ведет к увеличению расходов заемщика, а с другой — позволяет ему удостовериться в юридической чистоте сделки, поскольку нотариус проверяет правоустанавливающие документы на недвижимость и выявляет несоответствия договора требованиям законодательства. Стоит отметить, что при оформлении ипотеки настоять на нотариальном заверении договора залога имеет право и заемщик.


ФЗ «Об ипотеке» определяет, что договор об ипотеке может быть удостоверен закладной.  Исходя из п.2 ст.13 данного закона, закладная – это именная ценная бумага, которая удостоверяет право её законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой.


Закладная составляется залогодателем, а если им выступает третье лицо (лицо, которое не является должником по основному обязательству, обеспеченному ипотекой), также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Она выдается первоначальному залогодержателю органом, который произвел государственную регистрацию ипотеки, после ее регистрации, но законодательство также предусматривает возможность составления закладной в любой момент до прекращения исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.


Практическое значении закладной заключается в том, что она позволяет значительно упростить и ускорить процесс оборота недвижимости, а также содействует урегулированию возникающих трудностей между должником и кредитором в обязательстве, обеспеченном ипотекой.


Примером, иллюстрирующим данное положение, может служить ситуация, когда банк выдает заемщику ипотечный кредит, который подтверждается закладной, и в соответствии с законом получает проценты по этому кредиту. Ипотечные кредиты выдаются на длительный срок, поэтому, если банку понадобились деньги, он может эту закладную продать или передать в залог, например, другому банку. И в этом случае, уже к этому другому банку перейдут права первичного кредитора, уже этот «другой банк» станет залогодержателем, и уже он будет получать доход в виде процентов по кредитному договору.


Кроме того, банки могут выпускать эмиссионные ценные бумаги, обеспеченные закладными, и таким образом привлекать средства для ипотечного кредитования на открытом рынке. Поэтому закладная является очень важным инструментом ипотечного рынка, который позволяет привлекать средства для ипотечного кредитования.


Выводы о форме договора об ипотеке:
1) обязательное соблюдение простой письменной формы договора;
2) обязательная государственная регистрация непосредственно самой ипотеки, в качестве обременения недвижимого имущества;
3) нотариальное удостоверение сделки обязательным не является, но стороны по своему желанию могут предусмотреть такое положение в договоре;
4) договор может быть удостоверен закладной, которая является ценной бумагой, удостоверяющей право её законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Отзывы

Напишите Ваш отзыв, и он будет первым!

Поставьте свою оценку