Северо-Западный федеральный округ | изменить округ
оставить заявку

БЛАГОДАРИМ ВАС ЗА ОБРАЩЕНИЕ!

Логотип OPENDEVELOP.RU

ПОЖАЛУЙСТА ОСТАВЬТЕ СВОИ КООРДИНАТЫ, МЫ СВЯЖЕМСЯ С ВАМИ В БЛИЖАЙШЕЕ ВРЕМЯ

Юристы о главном

Способы получения денег застройщиками в обход Федерального Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»

Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.204 года допускает только три формы привлечения денежных средств покупателей для строительства (ч.2 ст. 1 ФЗ-214):

  •     на основании договора участия в долевом строительстве;
  •     выпуск жилищных сертификатов;
  •     вступление в жилищно-строительные или жилищно-накопительные кооперативы.

Однако на рынке недвижимости существует немало сомнительных и рисковых схем, число которых, с каждым годом становится всё больше и больше. Специалисты Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья подготовили краткий обзор по некоторым, наиболее распространённым «серым» схемам.


Внесение задатка

Данная схема предполагает, что застройщик заключает с дольщиком не только договор долевого участия, но ещё и Соглашение о задатке. По этому Соглашению дольщик (клиент) выдает застройщику (обществу) задаток в счёт причитающихся платежей по подписанному сторонами договору участия в долевом строительстве. Дольщику объясняют, что эта мера гарантирует, что дольщик в будущем не будет уклоняться от подписания ДДУ и своевременно выплатит всю сумму договора. Надо ли говорить, что это незаконно и свой задаток дольщик никогда больше не увидит?

 

Договор займа

При использовании данной схемы застройщик дополнительно заключает с дольщиком договор займа. Дольщик в этом случае выступает как займодавец, а застройщик — как заёмщик.


По условиям договора дольщик передаёт застройщику денежные средства (как правило, это большая часть стоимости квартиры), а застройщик обязуется возвратить данную сумму после государственной регистрации договора ДУ.


Возврат займа производится заемщиком путем проведения зачета взаимных однородных встречных требований по договору займа и по договору ДУ. Важно понимать, что при такой схеме права требования квартиры не возникает: дольщик просто предоставляет денежные средства в заём. Эти деньги не считаются взносом за квартиру!

 

Договор бронирования

При использовании данной схемы застройщик предлагает внести от 10 до 50 процентов стоимости квартиры ещё на начальном этапе строительства. Как правило, на этот момент у Застройщика ещё нет разрешения на строительство. Договор бронирования ничего не гарантирует вам как дольщику: квартиры не получите и деньги не вернёте.


(Данное обстоятельство не касается ситуаций, когда гражданин просто бронирует понравившуюся ему квартиру и платит за это от 10 000 рублей до 50 000 рублей, которые возвращаются после подписания договора долевого участия).


Предварительный договор купли-продажи

Застройщик заключает с дольщиком договор, на основании которого берёт на себя обязательство продать квартиру по договору купли-продажи, потом, в будущем, когда объект будет достроен. Деньги, которые дольщик платит застройщику по предварительному договору, называются «обеспечительным платежом». То есть, застройщик берет деньги сейчас, но за квартиру, которая будет построена потом. При этом все квартиры в будущем доме принадлежат не конкретным дольщикам, а застройщикам.


Подписание предварительного договора купли продажи таит в себе массу опасностей и подводных камней:

 

  •     поскольку такой договор не обязан проходить регистрацию в Ростреестре, ничто не мешает застройщику заключить ещё несколько аналогичных договоров с другими дольщиками на ту же квартиру;

 

  •     предварительный договор купли-продажи квартиры не обязывает застройщика сдать дом к определенному сроку;

 

  •     цена квартиры в основном договоре внезапно может увеличиться по сравнению с ценой, указанной в предварительном договоре;

 

  •     предварительный договор предусматривает сроки, в которые должен быть заключён основной договор. Если в указанные сроки основной договор не будет подписан, то все обязательства застройщика прекращаются;

 

  •     если застройщик нарушит условия договора, то дольщику придется долго и мучительно доказывать в суде факт передачи застройщику денег;

 

  •     и самое главное: при подписании предварительного договора купли-продажи у дольщика не возникает права требования на квартиру.


Предварительный договор участия в долевом строительстве

По сути, всё то же самое, что и в предыдущем случае: между застройщиком и дольщиком заключается предварительный договор участия в долевом строительстве, который обязывает участников в будущем подписать основной договор долевого участия в строительстве. Подводные камни опять же, аналогичные вышеописанным: застройщик может не получить разрешение на строительство и не заключить основной договор участия в долевом строительстве в срок, указанный предварительным договором.


Вексельная схема

Эта схема часто идёт в связке с предыдущей схемой. Так, застройщик вместе с заключением предварительного договора участия в долевом строительстве дополнительно заключает ещё и договор купли-продажи векселя. По этому договору застройщик обязуется передать в собственность дольщика вексель, а дольщик, соответственно, обязуется этот вексель оплатить. Как правило, цена векселя равна стоимости квартиры. Предполагается, что застройщик погасит этот вексель, но не деньгами, а квадратными метрами будущей жилплощади.


Риск в том, что вексель и обязательство предоставить квартиру — две разные никак не связанные между собой вещи! Дело в том, что в векселе невозможно указать конкретную квартиру, подлежащую передаче дольщику в счёт погашения векселя, а значит, не исключено, что застройщик не будет обменивать ценную бумагу на квартиру, а рассчитается с дольщиком его же деньгами. А если учесть, что за время строительства квартира сильно подросла в цене, то получится, что застройщик просто бесплатно попользовался вашими деньгами. Ну, а в случае банкротства застройщика вексель даже не гарантирует возврата денег.


Комитет по взаимодействию застройщиков и собственников жилья предупреждает: все приведённые выше схемы придуманы недобросовестными застройщиками специально для того, чтобы уйти от государственного контроля. Принимая участие в таких схемах надо понимать, что велик риск потерять деньги и не получить квартиру. При каждой из перечисленных схем вы теряете свои права дольщика, соблюдение которых гарантирует Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

 


Материал подготовлен экспертно-аналитической службой
Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья

 

Отзывы

Напишите Ваш отзыв, и он будет первым!

Поставьте свою оценку