55 просмотров 0 нравится

Покупка квартиры с помощью переуступки (договор цессии)

Покупка квартиры в новостройке через договор переуступки — довольно распространенная, хоть и весьма опасная схема. По-научному, процесс покупки жилья по договору переуступки называется цессия (от латинского cessiō — уступка, передача). По факту это уступка права требования на объект недвижимого имущества (в нашем случае, речь идёт о квартире).

То есть, дольщик может передать (уступить) свою квартиру в строящемся доме другому человеку за вознаграждение. Но сделать это можно только в период между регистрацией договора долевого участия и подписанием акта приёма-передачи.
Данный процесс регулируется статьёй 382 Гражданского Кодекса РФ и статьёй 11 федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Запомните: переуступка прав на квартиру возможна лишь по договору долевого участия и подлежит обязательной государственной регистрации.

Если вы решили купить квартиру с помощью договора переуступки (цессии), то полезно будет прояснить несколько ключевых моментов. Экспертно-аналитическая служба Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья подготовила для вас краткий обзор основных моментов, которые надо знать и понимать.

1. Ответственность целиком на покупателе

Увидев, что в каком-то строящемся доме начали массово продавать квартиры по переуступке, да ещё и по низкой цене, не спешите радоваться и заключать договор. Не исключено, что застройщик находится на грани банкротства, сроки сдачи в эксплуатацию будут затянуты, а качество строительства будет на крайне низком уровне.

При этом имейте в виду, что предыдущий хозяин не несёт никакой ответственности за качество будущей квартиры и сроки сдачи в эксплуатацию и не отвечает за деятельность застройщика (статья 390 ГК РФ).

Так что, покупая квартиру в проблемном объекте, вы не сможете предъявить претензии дольщику, продавшему вам квартиру по договору переуступки.

Ответственность продавца за недобросовестность застройщика возникает лишь в случае, если продавец принял на себя поручительство. Однако на практике такое случается крайне редко.

2. Признание договора переуступки не действительным

Договор переуступки вступает в силу лишь после того, как дольщик уплатил всю сумму по договору долевого участия и подтвердил это Соглашением о зачете взаимных требований. Также необходимо иметь на руках письменное согласие застройщика на переуступку и разрешение банка, предоставившего ипотеку.

Если хотя бы один из этих пунктов нарушен, то первый дольщик, продавший квартиру, должен вернуть все полученные деньги с процентами за пользование и возместить убытки (статья 390 ГК РФ).

Если же застройщик отказывается оформить квартиру на нового дольщика, сделать это придется в судебном порядке.

3. «Двойная переуступка»

Случается и так, что квартира оказывается проданной несколько раз и на неё, соответственно, претендует несколько человек. Как правило, в таких случаях суд выносит решение в пользу того, кто первым заключил и зарегистрировал договор.

Остальным участникам сделки остаётся лишь требовать возврат денег у застройщика.

4. Многообразие схем реализации жилья

Выше мы писали, что переуступка прав на квартиру возможна лишь по договору долевого участия и подлежит обязательной государственной регистрации. Однако некоторые застройщики начинают хитрить и продают квартиры с помощью инвестиционных соглашений, векселей, предварительных договоров купли-продажи и иных схем, не требующих обязательной регистрации в Росреестре.

Чтобы не стать обманутым дольщиком, оплачивайте договор только после того, как он пройдёт процедуру государственной регистрации.

5. Отправьте застройщику уведомление о передаче прав

Сделать это нужно обязательно, причём, исключительно в письменном виде, официальным письмом (а не, скажем, смс-кой или комментарием на форуме дольщиков).

Дело в том, что если уведомления не будет, то в некоторых случаях ваш договор могут признать не действительным, а кроме того, в случае возникновения каких-то проблем со сдачей объекта, вы не сможете взыскать с застройщика возмещения убытков или неустойку.

6. Подозрительная переуступка

При видимом благополучии договор переуступки права требования может быть признанным в суде подозрительной сделкой. То есть, договор будет расторгнут, а его условия признаны ничтожными. Подозрительной сделка по покупке жилья с помощью переуступки считается в следующих случаях:

•     заведомо низкая цена сделки;
•     договор заключён менее чем за один год до банкротства застройщика;
•     многократная переуступка прав в течение короткого времени.

Перед заключением договора переуступки убедитесь в надёжности и добросовестности застройщика и соответствия договора всем требованиям российского законодательства и юридических норм.

Материал подготовлен экспертно-аналитической службой
Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья