Северо-Западный федеральный округ | изменить округ
оставить заявку

БЛАГОДАРИМ ВАС ЗА ОБРАЩЕНИЕ!

Логотип OPENDEVELOP.RU

ПОЖАЛУЙСТА ОСТАВЬТЕ СВОИ КООРДИНАТЫ, МЫ СВЯЖЕМСЯ С ВАМИ В БЛИЖАЙШЕЕ ВРЕМЯ

Юристы о главном

Покупка квартиры в строящемся доме по договору переуступки

Покупка квартиры в новостройке - самая опасная и самая распространенная схема на рынке жилья в России.

Надобно сказать, что закон прямо разрешает такие сделки- с момента регистрации ДДУ и до момента, когда будет подписан передаточный акт, дольщики имеют право уступить права на квартиру в новостройке любому лицу на осн. ст. 382 ГК России и ст. 11 ФЗ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве...".
Опасности заключения договора цессии при покупке новостройки:

1. Банкротство застройщика

Зачастую причиной массовых продаж квартир в новом доме как раз являются:

•    Предстоящее банкротство проблемного застройщика

•    Из- за значительного затягивания сроков строительства

•    Вопиюще некачественного строительства.

Суть этого вопроса в том, что согласно статьи 390 ГК РФ цедент, уступивший права на квартиру в новостройке, не отвечает перед новым покупателем за действия проблемного застройщика. После того, как договор цессии заключен, и новый покупатель квартиры (цессионарий) узнает о плачевном состоянии с готовностью или качеством новостройки, он уже не сможет предъявить претензии к цеденту, переуступившему ему квартир.

А если застройщик - в предбанкротном состоянии, то с него, как и с цедента взять нечего. Остается только одно - обозвать себя обманутым дольщиком и начать судебную тяжбу с самим застройщиком. Но практика показывает, что если решать проблему дольщиков сообща, чаще всего все вопросы решить можно.

Суть требований к застройщику чаще всего бывает такая:

1.    Взыскание неустойки за просрочку передачи квартиры в новостройке

2.    Безвозмездное устранения допущенных недостатков

3.    Включение в реестр требований кредиторов застройщика (пар. 7 гл. 9 Закона о банкротстве).

Впрочем, закон предусматривает и ответственность лица, уступившего права на квартиру, за недобросовестность застройщика при условии, что он принял на себя поручительство. Такое поручительство на практике заключается менее, чем в пяти процентах случаев.  

К примеру, в договоре может содержатся обязательство о том, что цедент принимает на себя поручительство, если застройщик не передаст полностью готовую квартиру цессионарию до определенного срока. Если же цессионарий (новый дольщик) расторгнет договор долевого участия с застройщиком, такое поручительство считается ничтожным.

2. Не действительность договора цессии:

Договор цессии считается действительным:

•    После полной уплаты дольщиком всей сумы по договору долевого участия (что должно быть подтверждено соглашением о зачете взаимных требований)

•    С письменного согласия застройщика, если это предусмотрено первоначальным договором

•    С разрешения ипотечного банка, если квартира покупалась по ипотеке

Если договор цессии был заключен с нарушениями вышеперечисленных требований, то на основании статьи 390 ГК РФ, ответственность перед новым дольщиком должен нести первый участник- он обязан вернуть все полученные деньги, проценты за пользование ими и, кроме того  возместить убытки.

Если же застройщик отказывается оформлять квартиру на дольщика- покупателя, сделать это придется в судебном порядке.

3. Двойная переуступка прав по договорам участия в долевом строительстве:

Не редки случаи, когда участники строительства ссорятся между собой и начинают продавать квартиры в новостройке каждый сам по себе. При этом каждая квартира оказывается проданной минимум два раза. Судебная практика говорит о том, что в этом случае квартира реально достается тому, кто первым заключил договор и зарегистрировал его. Остальные получают лишь практически ничего не стоящее право требования с застройщика- банкрота.

Надо четко понимать, что на основании ст. 1. 11 Закона об участии в долевом строительстве, уступка прав на квартиру в новостройке предусмотрена только по договору долевого участия и подлежит обязательной государственной регистрации.

Если же проблемный застройщик начинает продавать квартиры по различным другим схемам:

•    Инвестиционным соглашениям

•    Вексельным схемам

•    Предварительным договорам купли-продажи

То регистрация в Росреестре не требуется. Поэтому некоторые застройщики пытаются продавать квартиры в новостройке с использование обманных схем.       

Поэтому на переуступку прав можно соглашаться только тогда, когда:

•    Квартира продана первоначальному участнику по договору по договору долевого участия

•    Оплату по договору производить только после государственной регистрации

Иные способы передачи прав на ипотечную квартиру посмотрите здесь.

4. Письменное уведомление застройщика о переходе прав на покупаемую квартиру

Застройщик должен быть письменно уведомлен о переходе прав на квартиру в новостройке. Если же уведомления на было, то новый владелец квартиры будет нести все риски, которые могут возникнуть. К примеру, если у застройщика будут серьезные проблемы, то новый владелец квартиры не сможет взыскать убытки или неустойку.

В отдельных случаях такой договор может быть признан не действительным.

5. Договор об уступке прав требования как подозрительная сделка

Закон в ряде случаев рассматривает договора уступки права требования, как подозрительную сделку и по решению суда такая сделка может быть признана ничтожной на основании пункта 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве.

Когда сделка по переуступке прав подозрительна:

•    Если она совершена по заведомо заниженной цене

•    Если она совершена менее, чем в срок год до объявления застройщика банкротом

•    Если сделка по переуступке прав совершается большое количество раз в короткий промежуток времени.

Если вы покупаете квартиру в новостройке по договору уступки прав крайне важно убедиться в беспроблемности застройщика и соблюдении всех юридических норм. Особое внимание так же обратите на оплату денег по договору.

Отзывы

Напишите Ваш отзыв, и он будет первым!

Поставьте свою оценку