Северо-Западный федеральный округ | изменить округ
оставить заявку

БЛАГОДАРИМ ВАС ЗА ОБРАЩЕНИЕ!

Логотип OPENDEVELOP.RU

ПОЖАЛУЙСТА ОСТАВЬТЕ СВОИ КООРДИНАТЫ, МЫ СВЯЖЕМСЯ С ВАМИ В БЛИЖАЙШЕЕ ВРЕМЯ

Юристы о главном

Передача земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность

Тема эта сложная и запутанная, поэтому постараемся разобрать её на реальном примере. Рассмотрим ситуацию, когда компания-застройщик заключила договор аренды с собственником земельного участка для строительства жилого дома. Дом построен, сдан и введен в эксплуатацию, на некоторые квартиры оформлено право собственности. Но появляется ряд вопросов:

Может ли считаться разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию и регистрация права собственности на квартиру основанием для прекращения договора аренды? Требуется ли для прекращения договора аренды специальное распоряжение? Обязателен ли отказ владельца участка от права собственности? Требуется ли заключать соглашение о расторжении договора аренды?

На этот счёт законодательство даёт вполне определённые ответы.

В Жилищном кодексе РФ (часть 1 статьи 36) чётко сказано, что «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества».

Жилищный кодекс введен в действие с 01.03.2005 года. И если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после этого срока, то право общей долевой собственности на него у собственников помещений возникает со дня проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

Что касается права собственности, то различные аспекты его возникновения и прекращения прописаны в различных законах и нормах. Мы подготовили несколько тезисов:

— Право собственности подлежит обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре.
(статья 131 Гражданского кодекса РФ, статья 1 федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)

— При покупке квартиры в многоквартирном доме, к покупателю переходит право на долю в общей собственности.
(статья 38 Жилищного кодекса РФ)

— Государственная регистрация права на квартиру в многоквартирном доме также закрепляет за вами право общей долевой собственности на общее имущество.
(пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)

— Земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений бесплатно.
(части 2 и 5 статьи 16 Вводного закона)

Таким образом, как только вы приобрели квартиру в многоквартирном доме и закрепили своё право в органе государственной регистрации, в вашу собственность поступает и соответствующая часть земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

При этом заключать дополнительный договор о передаче участка в общую долевую собственность не нужно! Действующим законодательством это не предусмотрено.

Также не требуется никаких специальных распоряжений или приказов  о передаче земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах от органов государственной власти или местного самоуправления.

С момента возникновения у владельцев квартир общей долевой собственности на земельный участок, договор аренды этого участка прекращается (статья 413 Гражданского кодекса РФ).
Дело в том, что покупка квартиры означает не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход права аренды земельного участка, независимо от того, в частной или в публичной собственности он находился.


Подведём итоги:

    Право общей долевой собственности на земельный участок возникает у владельцев квартир с момента государственной регистрации. Земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, автоматически переходит в общую долевую собственность владельцев квартир. Отказа собственника земельного участка от права собственности и распоряжения органов исполнительной власти не требуется.


    Ввод жилого дома в эксплуатацию и государственная регистрация права собственности на первую квартиру в жилом доме — основание для прекращения договора аренды. Собственник квартиры приобретает одновременно и право долевой собственности на земельный участок, что прекращает арендные правоотношения.

 

Автор: руководитель юридического отдела Скляр Валентина Сергеевна

Отзывы

Напишите Ваш отзыв, и он будет первым!

Поставьте свою оценку
31.03.2016
Полезная информация. Спасибо.