Северо-Западный федеральный округ | изменить округ
оставить заявку

БЛАГОДАРИМ ВАС ЗА ОБРАЩЕНИЕ!

Логотип OPENDEVELOP.RU

ПОЖАЛУЙСТА ОСТАВЬТЕ СВОИ КООРДИНАТЫ, МЫ СВЯЖЕМСЯ С ВАМИ В БЛИЖАЙШЕЕ ВРЕМЯ

Юристы о главном

Поэма об участии в долевом строительстве

Аркадий БасинКвалифицированный юрист с огромным опытом и большой специалист по недвижимости подготовил уникальную статью об участии в долевом строительстве, которая будет полезна для прочтения каждому, кто задумал улучшить условия жилья и купить себе новую квартиру.

Если гражданин желает улучшить свои жилищные условия, он копит деньги для первоначального взноса, и чаще всего прибегает к долевому участию в строительстве — к так называемой «долевке», «первичке». Могут быть и альтернативные способы, например, долгое стояние на очереди в государственной программе для нуждающихся в улучшении жилищных условий. Может быть вступление жилищно-строительный кооператив (ЖСК), и целый ряд других вариантов.

Однако чаще всего это финансовое (долевое) участие в строительстве многоквартирного дома. При этом гражданин называется «Дольщиком», приобретателем квартиры в указанном доме, соответственно, он вносит денежные средства в размере рыночной стоимости строительства выбранной квартиры, и после принятия дома в эксплуатацию, может оформить свое право собственности на построенную квартиру. Поскольку квартиры до этапа строительства еще не существовало, такое основание приобретения права собственности как строительство, называется первичным (отсюда — «первичка»). Поскольку денег у гражданина, как правило, маловато, он берет кредит в банке под залог права собственности на недвижимость, т.е. заложив свою будущую квартиру банку. Если вернет кредит вовремя, проблем с правом на квартиру не будет. Если не вернет — может потерять право на жилье, которое перейдет банку-кредитору по решению суда или нотариально заверенному соглашению сторон.

Далее нужно знать, как регулируются отношения дольщика с Застройщиком, который обязан построить и передать ему квартиру. Об этом подробно рассказывает и устанавливает правила Федеральный закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Именно этот закон устанавливает права и обязанности Дольщика и Застройщика и регулирует их взаимоотношения.

В законе сказано: Застройщик — юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды (субаренды) земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, кроме промышленных объектов на основании полученного разрешения на строительство. Статья 3 Федерального закона № 214-ФЗ, гласит, что Застройщик может привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности на земельный участок (или договора аренды, субаренды такого земельного участка).

Но дело в том, что многие застройщики пытаются получить средства дольщиков как можно быстрее, еще до получения банковских кредитов и разрешения на строительство, а это незаконно! Есть и мошенники, от которых пострадало большое количество людей. Но дольщика интересует главное — как не потерять свои деньги? Часто бывает, что для того, чтобы купить квартиру, семья продает или закладывает единственное жилье, которое у них есть.

Как оценить надежность Застройщика?

1. Самый простой способ — обратитесь на портал Opendevelop.ru


Вроде бы просто: достаточно почитать отзывы в интернете, и вопрос решен. Однако даже добросовестный застройщик может попасть в неблагоприятную ситуацию, ведь строительство многоквартирного дома, а может и целого квартала таких домов, дело длительное, достаточно рискованное. А может и благополучно выйти из временных затруднений.

 

Вследствие целого ряда причин — подвел генеральный подрядчик или субподрядчики, подорожали строительные материалы, ухудшилось финансовое положение из-за неблагополучных результатов налоговой проверки, отозвана лицензия у обслуживающего банка, или страховой организации, штраф из-за нарушений миграционного законодательства при привлечении иностранных работников, и т.д. и т.п., застройщик может сорвать свои обязательства по срокам и качеству строительства. А может и стать банкротом, из-за чего не только квартиру, но и вложенные средства получить не удастся.

Поэтому для того, чтобы оценить надежность застройщика, нужна информация из многих источников, да еще отфильтрованная и проверенная. Ведь даже серию неблагоприятных отзывов в интернете может организовать конкурент. Лучше всего такой анализ проведут специалисты, настроенные благожелательно по отношению к дольщику, как наиболее слабому субъекту сделки по приобретению жилья. А для этого и существует портал Opendevelop.ru.

Портал нужен, в первую очередь, гражданам-дольщикам, чтобы выбрать надежного партнера. А также самим застройщикам — чем выше оценка их надежности, тем больше у них будет покупателей квартир. Государственные органы власти и местного самоуправления, инвесторы и заказчики строительства, органы, осуществляющие строительный надзор в сфере жилищного строительства, а также банки, страховые компании, агентства недвижимости, оценщики, общества защиты прав потребителей и правозащитные организации – все нуждаются в информации, которую им предоставляет сайт Opendevelop.ru.

— Портал opendevelop.ru создан по поручению Комитета по взаимодействию застройщиков и дольщиков Российского Союза строителей как раз и занимается оценкой надежности застройщиков.

При этом застройщик оценивается по информации, собранной и обработанной специалистами из самых разных источников. В основном эти сведения черпаются из интернет-сайтов самих застройщиков, официальных реестров государственных органов, налоговой службы, арбитражных и общих судов, строительного надзора, федеральной службы кадастра и картографии, прокуратуры и т. д.

Тесное взаимодействие налажено с Комитетом по строительству Санкт-Петербурга и аналогичными комитетами других городов, на наш сайт постоянно приходят отзывы и вопросы от покупателей недвижимости. Отвечаем на запросы относительно деятельности застройщиков, поступающие из государственных органов, от банков и страховых компании, юридических лиц. Наши специалисты выезжают на объекты и оценивают ход и качество строительства. Результаты оценки и фотографии оперативно выставляются на сайте. Информация постоянно обновляется и корректируется. При объемном анализе застройщик оценивается по 47 параметрам, а при экспресс-анализе – по 24-м. Если бы дольщик производил такой анализ самостоятельно, ему потребовался бы не один месяц, поскольку на его запрос каждый государственный орган может отвечать в срок до 1-го месяца.

Пример Анкеты Opendevelop.ru. для объемного анализа информации о застройщике:

Сведения о застройщике:

  1. Наименование застройщика;
  2. Адрес места нахождения застройщика;
  3. ОГРН;
  4. ИНН;
  5. КПП;
  6. Дата образования юридического лица, регистрирующий орган;
  7. Дата внесения сведений в ЕГРЮЛ, регистрирующий орган;
  8. Дата постановки на налоговый учёт;
  9. Руководитель (должность, ФИО);
  10. Виды деятельности;
  11. Уставный капитал;
  12. Реквизиты;
  13. Сведения об учредителях (участниках) застройщика, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица - учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;
  14. Наличие и актуальность допуска саморегулируемой организации;
  15. Сведения о финансовых результатах за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
  16. Участие в группах компаний;
  17. Количество объектов, введенных в эксплуатацию;
  18. О проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;
  19. Предоставляет ли застройщик ежеквартальную отчетность в Управление контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству;
  20. Количество нарушений сроков ввода объектов в эксплуатацию;
  21. Есть ли судебные споры, связанные со строительством и исполнением застройщиком своих обязательств;
  22. Наличие штрафов, предписаний;
  23. Отзывы граждан на форумах о качестве строительства, сроках сдачи, неоговорённых платежах, о понуждении вступать в ТСЖ или ЖСК, о дополнительном финансировании и т.д.;
  24. Отзывы страховых компаний;
  25. Сайт организации;
  26. Банки-партнёры по ипотеке.

Сведения об объекте строительства:

  1. Наличие и размещение проектной декларации. Дата и место публикации проектной декларации в средствах массовой информации;
  2. Реквизиты Разрешения на осуществление строительства объекта;
  3. Наличие Заключения экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
  4. Сведения о Земельном участке;
  5. Наличие актуальной выписки из ЕГРП на земельные участки, на которых осуществляется строительство объекта;
  6. Реквизиты заключения Государственной/негосударственной экспертизы (в случаях, если требуется по законодательству).
  7. Наличие Технико-экономического обоснования проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  8. Сведения о наличии обременения у объекта строительства;
  9. В случае если Застройщик заключает договоры через представителя – реквизиты данного договора;
  10. Информация о генеральных подрядчиках и их свидетельствах о допуске;
  11. Наличие и форма ипотечной программы;
  12. Наличие и стоимость квартир и помещений;
  13. Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (например, 2-х комнатная квартира, условный №__, общей проектной площадью __ кв.м, расположенная на __ этаже строящегося многоквартирного дома по адресу:___________);
  14. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  15. Цена договора, срок и порядок ее уплаты;
  16. Гарантийный срок на объект долевого строительства;
  17. Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;
  18. Реквизиты Постановления (распоряжения) исполнительного органа власти о выделении места под застройку данному застройщику;
  19. Реквизиты Инвестиционного договора с городом, в котором должно быть указано-в какие сроки и какие суммы застройщик должен выплатить городу, обязательно спросить платежные документы, подтверждающие факт оплат застройщика городу;
  20. Наличие и Реквизиты Документов на подведение коммуникаций;
  21. Если от лица застройщика в договоре фигурирует представитель, его должность, на основании какой ДОВЕРЕННОСТИ действует, запросить нотариально заверенную копию, посмотреть срок доверенности, и что она выдана гендиректором.

Примерные вопросы Opendevelop.ru. для экспресс проверки застройщика:

  1. Наличие (количество) введённых застройщиком в эксплуатацию объектов;
  2. Имеются ли не завершённые строительством или не введённые в эксплуатацию по вине застройщика объекты;
  3. Наличие (количество) фактов несоблюдения застройщиком сроков ввода объектов в эксплуатацию;
  4. Количество строящихся объектов с указанием степени готовности каждого из объектов;
  5. Наличие фактов привлечения застройщика к административной ответственности в области строительства;
  6. Наличие (предмет) судебных споров с участием застройщика в арбитражных судах и судах общей юрисдикции;
  7. Форма привлечения денежных средств граждан для строительства объекта (долевое строительство, жилищно-строительный кооператив, иные);
  8. Характер отзывов граждан на форумах в сети «Интернет» о деятельности застройщика;
  9. Качество строительства объектов, построенных застройщиком;
  10. Информационная открытость застройщика;
  11. Наличие в открытом доступе проекта договора заключаемого застройщиком с гражданином;
  12. Наличие разрешения на строительство объекта;
  13. Вид права Застройщика на земельный участок под строительство (собственность, аренда);
  14. Степень готовности объекта строительства, в %;
  15. Наличие технических условий для подключения объекта строительства к инженерным коммуникациям электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения;
  16. Наличие и основные сведения о страховании застройщиком гражданской ответственности перед участниками долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения;
  17. Банки-партнёры застройщика по ипотеке;
  18. Сведения об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства многоквартирного дома, за исключением привлечения денежных средств от граждан – участников строительства;
  19. Наличие у застройщика и генерального подрядчика на объекте допуска к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, наименование СРО, реквизиты свидетельства, виды работ;
  20. Принадлежность застройщика к рейтинговой группе компаний (по известности, доле рынка, акциям в открытом обращении и т.п.);
  21. Участие в государственных программах;
  22. Вероятность ввода объекта в эксплуатацию (получения квартиры);
  23. Возможность взыскания пеней, штрафов, недоимок;
  24. Возможность возврата денежных средств, уплаченных застройщику в счёт цены приобретаемого права на квартиру.

Со всеми выводами и заключениями по застройщику Дольщик может ознакомиться в режиме online на портале Opendevelop.ru.

Комплексная оценка Застройщика выражена в Заключении (мнении) Комиссии специалистов Opendevelop.ru в следующих формулировках:

  • а) как правило, предоставляет квартиру приемлемого качества и в приемлемые сроки;
  • б) скорее всего, предоставит квартиру обычного качества с задержками;
  • в) в процессе строительства возможны срывы графика, поводы для волнения, но квартира в конце концов будет;
  • г) в процессе строительства возможны срывы графика, поводы для волнения, застройщик не всегда выполняет обязательства по срокам и качеству;
  • д) есть сведения о трудностях у застройщика;
  • е) нет достаточной информации для уверенности в данном застройщике;
  • ж) застройщик аттестуется положительно;

Заключение утверждает Комиссия по рейтинговой оценке, созданная Приказом Генерального директора НП СРО «Первое международное сообщество риэлтеров» № 13 от 02 июня 2014 года.

2. Узнайте, кто работает у застройщика

Надежность и качество работ зачастую зависят от работы генерального подрядчика. Его нанимает Заказчик-застройщик, для выполнения всех работ на объекте. Генеральный подрядчик должен иметь допуск СРО строителей по виду работ «Организация строительства». Тот, в свою очередь нанимает еще компании- субподрядчики, которые выполняют разного рода и вида специализированные работы, например кирпичная кладка, или работы нулевого цикла — это когда у вашего будущего дома (на его месте) появляется забор, плакат и котлован и т.д. Подрядчики должны иметь допуски к работам, которые они выполняют. Мы проверяем наличие соответствующих допусков и лицензий у всех участников строительства. Это дает дополнительные гарантии качества и наличия опыта строительства.

Как определить, какие документы необходимы, чтобы оценить легальность работы Застройщика, и следовательно, вашу безопасность в сделке?

Здесь очень важна информационная открытость Застройщика. Его готовность предоставить дольщику всю информацию и все документы, которые требуется иметь по закону. Крайне важно наличие и значение каждого такого документа. Предъявление документов по первому запросу – говорит о качестве работы и отношению к потребителям. Мы эти основные документы вам покажем далее.

Что такое настоящая информационная открытость? Чем отличается простота от сложности. Просто - это когда ты задаешь вопрос, или просишь предоставить определенный набор документов, и тебе его сразу предоставляют, без хлопот и сопротивления, добродушно с пояснениями и комментариями. Сложно - это вы сами догадались. Когда кампания не дает заранее ознакомиться с многостраничным договором.

Однако могут предъявить документы, которые действительно проверить сложно. Поэтому лучше для таких ответственных моментов, как принятие решения на приобретение недвижимости, взять с собой представителя Портала opendevelop – менеджера или юриста, которые обладают необходимой квалификацией. Такие услуги Портал предоставляет бесплатно или за минимальную плату.

Иногда дают проекты договора, а потом дольщик подписывает внешне такой же договор, но важные пункты из него убраны, или внесены изменения, которые гражданин уже не в состоянии отследить самостоятельно. Например, договор долевого участия должен быть подписан застройщиком, юридическим лицом, и именно застройщиком, а не каким-либо другим юридическим лицом, представляющим его по доверенности или договору. Только в этом случае есть гарантии, предоставляемые ФЗ №214.

3. Убедитесь в легальности застройщика по учредительным документам

Самыми известными из них является Выписка из ЕГРЮЛ – единого государственного реестра юридических лиц. Ведь мы уже знаем, что застройщиком может быть только юридическое лицо. Вы вправе потребовать предоставить вам эту выписку. Там будет приведено название и организационно-правовая форма юридического лица, например – ООО – общество с ограниченной ответственностью, а также ОГРН – номер, присвоенный этому лицу в реестре. Фирменное наименование юридического лица может повторяться у других фирм, а вот ОГРН – индивидуален. Также индивидуальным для конкретного юридического лица является ИНН – идентификационный номер налогоплательщика. Его вам также должны предъявить без возражений. Это – публичные и открытые сведения. Их можно найти в интернете на сайте ФНС – федеральной налоговой службы. Если же вы их проверяете в офисе застройщика или агентстве недвижимости, проследите, чтобы выписки были получены не позднее одного месяца назад, поскольку фирма может быть в стадии реорганизации (перед продажей), или банкротстве, или уже недавно ликвидирована.

Остальные документы касаются собственно строительства.

Они перечислены в ст.3 закона №214-ФЗ «О долевом участии в строительстве…».

4. Проанализируйте Разрешение на строительство и Свидетельство о праве на земельный участок.

Обратим внимание, что земельный участок должен иметь категорию земель — «Земли населенных пунктов». Если так, это хорошо, но этого мало. Надо обратить внимание на такую категорию, как «разрешенное использование». Если указано — для сельскохозяйственного использования, по такому документу можно построить дом для одной семьи, до трех этажей, не требующий разрешение на строительство, типа коттеджа или дачи с приусадебным участком. Это говорит о том, что без переделки документа нельзя начинать строительство многоквартирного дома. По такому документу даже собственник земельного участка, который почти свободен в выборе вида разрешенного использования, должен пройти процедуру изменения вида использования путем проведения общественных слушаний и определения районным архитектором соответствия намеченного объекта строительства требованиям Генерального плана развития и застройки поселения. Т.е. необходимо получить новое Свидетельство о праве на земельный участок. Иначе он не получит и Разрешение на строительство. Лучше всего, если в категории «разрешенное использование» указано «для жилищного строительства» или «индивидуальное жилищное строительство».

Образец Разрешения на строительство:

5. Проверяйте проектную декларацию

Проектная декларация должна быть размещена на официальном сайте Застройщика, и из нее мы можем получить информацию о конструкции дома, сведения о застройщике и подрядчиках, правах на земельный участок под строительство, опыт предыдущего строительства и многие другие важные сведения. Обязательно рекомендуем посмотреть. Бесценная информация.

Обратим внимание на то, что в Проектной декларации не указаны способы обеспечения гражданской ответственности застройщика за не передачу дольщику построенной квартиры… , так например, это может быть поручительство, или независимая гарантия, а также страхование ответственности.

Это связано с тем, что Закон №214-ФЗ раньше (до января 2014 года) не требовал указывать такие сведения, и приводить данные Договора страхования. А наши специалисты сайта opendevelop.ru, конечно, эти вопросы проверяют.

На эту информацию могли быть ссылки в Договоре участия в долевом строительстве. Смотрите там.

Пример Проектной декларации: скачать для ознакомления

6. Самое важное — Договор долевого участия

Договор долевого участия в строительстве обладает рядом преимуществ по сравнению с другими способами приобретения жилья:

  • сравнительно небольшие ежемесячные платежи;
  • более низкие затраты по сравнению с уже построенным жильём (10 – 30 процентов);
  • учёт пожеланий покупателя при планировке квартиры.

Для застройщика Договор долевого участия также выгоден, так как позволяет эффективно использовать средства инвесторов, финансовых и кредитных организаций и вклады дольщиков, создавая объёмные активы.

Если говорить о недостатках ДДУ, то основными проблемами были пробелы в законодательстве, благодаря которым появилось огромное количество «обманутых дольщиков». Впрочем, большинство из таких проблем удалось решить путём утверждения Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», направленного как раз на защиту прав и интересов граждан — участников долевого строительства.

Однако стоило появиться хорошему Закону, защищающему граждан, как тут же обозначилась другая проблема: многие застройщики категорически не желают заключать Договоры долевого участия! Ещё бы — в этом Договоре чётко прописаны все права и обязанности сторон, а места для схем незаконного обогащения не остаётся. И если честные застройщики легко заключают ДДУ, то недобросовестные застройщики изобретают множество «серых схем», позволяющих уходить от ответственности. Таких схем множество: расчеты с использованием векселей, предварительные договоры продажи, договоры уступки прав требований и т.п. Но результат предсказуем: всё, что не является ДДУ — незаконно, не защищает права граждан и позволяет недобросовестным застройщикам наживаться на дольщиках, не неся при этом никакой ответственности, вроде обременений, неустоек и штрафов за несоблюдение условий.

Поэтому будьте предельно внимательны и заключайте только Договор долевого участия, что бы вам ни говорили представители застройщика.

ДДУ заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Признаки такого договора: определение конкретного объекта долевого строительства; наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; опубликованная проектная декларация; указание чётких сроков сдачи объекта и передачи квартиры дольщику; стоимость договора, сроки и порядок внесения платежей; гарантия.

Если срок передачи дольщику квартиры нарушен, застройщик уплачивает дольщику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ от цены договора за каждый день просрочки. Также гарантией исполнения обязательств застройщика служит поручительство банка и сам земельный участок вместе с объектом незавершенного строительства и входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, находящиеся в залоге до момента сдачи. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, данная регистрация происходит по решению суда. Судебное разбирательство начинается по иску дольщика на предмет взыскания залога.

Посмотрим самые важные моменты Договора участия в долевом строительстве на примере — ниже.

В представленном договоре надо обратить внимание на следующее:

  • Договор составлен на основе ФЗ №214-ФЗ. Объект (квартира) четко конкретизирован. Прямо в договоре сказано, что он подлежит государственной регистрации. Это хорошо.
  • Согласно п. 4.4. договора Оплата Цены договора производится Дольщиком в российских рублях в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика либо иным, не запрещенным законом, способом. Это хорошо.
  • В договоре нет мер обеспечения гражданской ответственности застройщика за нарушение обязанности по передаче квартиры дольщику. Это потому, что он составлен до 01 января 2014 года, а далее – сейчас требуется либо независимая гарантия банка, либо договор страхования ответственности. Это – плохо.
  • В данном договоре есть ссылки на обязательные документы, которые застройщик должен иметь по закону №214-ФЗ. Это разрешение на строительство, проектная декларация и т.д. Это хорошо.
  • В данном договоре указана цена кв. метра общей площади, которая может быть добавлена после уточнения в результате обмеров при инвентаризации. Она совпадает с исходной. Это хорошо.
  • В данном договоре нет указаний на конкретную управляющую компанию или ЖК, которые часто инициируются застройщиком, и в которую таким образом заставляют вступать или заключать договор перед регистрацией права собственности дольщика на квартиру. Это хорошо.
  • В данном договоре не указаны конкретные суммы, которые понуждают внести дольщику после передачи ему квартиры по акту приема-передачи в компенсацию затрат, которые несет застройщик до сдачи в эксплуатацию и регистрацию права собственности застройщика на построенный дом. Это хорошо.
  • Никаких запретов или дополнительной платы застройщику при уступке права требования квартиры дольщиком не предусмотрено. Это хорошо.
  • Достаточно четко и подробно описано состояние передаваемой квартиры, ее конструктивные особенности. Это хорошо.
  • Гарантийные сроки по качеству строительства указаны в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Это хорошо.
  • Про неустойки и пени застройщика при неисполнении обязательств ничего не сказано. Это плохо. Однако будет действовать закон №214-ФЗ. Вот почему надо заключать только договор долевого участия в соответствии с законом.
Отзывы

Напишите Ваш отзыв, и он будет первым!

Поставьте свою оценку